일시적 2주택 처분기한 3년→2년, 10월 1일부터 달라진 양도세 규정 총정리

집을 갈아타려고 새 집부터 사 두신 분,

이 글은 꼭 끝까지 읽어 주세요.

지난 9월 29일 국무회의에서

소득세법 시행령 개정안이 의결됐고,

10월 1일부터 바로 시행됐습니다.

핵심은 한 줄입니다.

조정대상지역 일시적 2주택,

기존 집 처분기한이 3년 → 2년으로 줄었습니다.

지난 8월 3일 발표된

「2026년 세제개편안」의 후속 조치입니다.

소득세법뿐 아니라 법인세법·종부세법·

상속세및증여세법 시행령이 함께 바뀌었고,

임대사업자와 상생임대인에게도

챙겨야 할 날짜가 생겼습니다.

하나씩, 내 상황에 대입해 보겠습니다.

1년이 줄면 무슨 일이 생길까요

갈아타기를 해 보신 분은 아실 겁니다.

새 집을 먼저 사고,

기존 집은 천천히 제값 받고 파는 게

보통의 순서였죠.

3년이면 여유가 있었습니다.

그런데 2년이면 이야기가 달라집니다.

• 매수 문의가 뜸한 시기를 한 번만 만나도
• 세입자 만기가 애매하게 걸려 있어도
• 기한을 넘기는 순간 1주택 비과세가 날아갑니다

주의 — 기한은 늘려 주지 않습니다. 넘기면 특례가 적용되지 않습니다.

놓치는 혜택이 작지 않습니다.

• 양도가액 12억 원까지 비과세
• 장기보유특별공제 최대 80%
• 종부세 기본공제 12억 원
• 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%

양도차익이 수억 원이면

세금 차이도 수천만 원 단위로 벌어집니다.

나도 해당될까? 세 가지만 보세요

① 두 집 모두 조정대상지역인가요?

종전 주택과 새 주택이

둘 다 조정대상지역일 때만 2년입니다.

하나라도 비조정이면 3년 그대로입니다.

2026년 10월 현재 조정대상지역은

서울 전역과 경기 12곳입니다.

(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달,

성남 분당·수정·중원, 안양 동안,

용인 수지, 하남, 의왕)

같은 시 안에서도

구 단위로 갈리는 곳이 있으니

내 집 주소로 꼭 확인하세요.

② 새 집은 언제 샀나요?

2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 분부터입니다.

8월 3일까지 취득했거나

매매계약을 하고 계약금을 냈다면

잔금이 뒤로 밀려도 종전 3년이 적용됩니다.

계약서와 계약금 이체내역은 반드시 보관하세요.

③ 기존 집은 언제 파나요?

양도세는 10월 1일 이후 파는 분부터,

종부세는 2027년 6월 1일 기준

과세분부터 적용됩니다.

예를 들어 보면 이렇습니다

※ 우리 동네(안양·의왕) 기준으로, 날짜만 가정한 예시입니다.

A씨 — 평촌 아파트 보유

2026년 9월, 의왕 아파트를 새로 샀습니다.

• 두 집 모두 조정대상지역
• 8월 4일 이후 취득
• → 2028년 9월까지 평촌 집을 팔아야 1주택 비과세를 받습니다

B씨 — 평촌 아파트 보유

2026년 7월에 의왕 아파트를 계약하고

계약금을 낸 뒤 잔금은 9월에 치렀습니다.

• 계약금 지급이 8월 3일 이전
• → 종전 규정 3년 적용

C씨 — 안양 만안구(비조정지역) 아파트 보유

2026년 9월, 평촌 아파트를 새로 샀습니다.

• 종전 주택이 비조정지역
• → 처분기한 3년 그대로

같은 안양 안에서도

어느 구에 있느냐, 언제 계약했느냐에 따라

마감일이 1년씩 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 나중에 조정대상지역이 풀리면요?

조정대상지역 여부는 보통

새 집을 취득하는 시점을 기준으로 봅니다.

해제 소식이 들려도 미리 기대하지 말고

2년 기준으로 계획하시는 게 안전합니다.

(내 경우의 판단 시점은 세무사와 꼭 확인하세요)

Q. 분양권·입주권으로 산 경우는요?

계약 시점과 취득 시점이 다르고

따로 정해진 특례 규정도 있어서

개별 확인이 필수입니다.

계약서를 들고 세무사와 상담하세요.

Q. 2년 안에 못 팔면 어떻게 되나요?

일시적 2주택 특례를 받지 못해

과세 대상이 됩니다.

조정대상지역 다주택자라면

세 부담이 더 커질 수 있습니다.

임대사업자·상생임대인도 달력 확인하세요

이번 개정은 갈아타기만의 문제가 아닙니다.

조정대상지역 매입임대 아파트

등록이 말소돼도 영구히 받던

다주택자 양도세 중과배제에

기한이 생겼습니다.

• 원칙: 2027년 12월 31일까지 양도분
• 2027년 1월 1일 기준 의무임대 중이면 → 의무임대기간 종료일부터 1년
• 재건축·재개발이 진행 중이면 → 이전고시일부터 1년 (둘 중 늦은 날)

다행히 거주주택 비과세 특례는

입법예고 의견을 반영해

지금처럼 등록말소일부터 5년이 유지됩니다.

상생임대주택

임대료를 5% 이내로 올리면

2년 거주요건을 면제해 주던 특례가

예정대로 2026년 12월 31일에 끝납니다.

대신 상생임대가 끝난 뒤

1년 안에 파는 집까지는

거주요건 면제를 해 줍니다.

• 최대 2029년 12월 31일까지
• 올해 안에 임대기간이 끝나면 → 2027년 12월 31일까지

그 밖에

• 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원 → 2027년 12월 31일까지 1년 연장
• 한미전략투자기금 출연금 → 증여세 비과세

지금 해야 할 일

정부는 이번 매입임대 아파트 기한으로

서울에서만 약 6만 8천 가구가

매물로 나올 것으로 봤습니다.

내년 말로 갈수록

파는 사람이 몰릴 수 있다는 뜻입니다.

기한이 짧아질수록

언제 내놓느냐가 곧 세금입니다.

• 새 집 취득일, 계약금 지급일 확인
• 기존 집 처분 마감일 달력에 적기
• 마감 6개월 전에는 매물 내놓기
• 세입자 만기와 매도 일정 맞추기

내 집 처분 마감일이 언제인지,

지금 내놓으면 얼마에 팔릴지

궁금하시면 편하게 물어봐 주세요.

세금 계산은 개인마다 다르니

최종 판단은 세무사와 함께 하시고,

매도 시기와 가격은 제가 같이 보겠습니다.

참고 자료

• 정부 보도자료 「소득세법 시행령 등 일부개정령안 국무회의 의결」 (2026.9.29 발표, 10.1 공포·시행)
• 택스넷, 「일시적 2주택 처분기한, 조정대상지역 간 이동만 2년으로 단축 추진」 (2026.9.11)
• 아시아경제, 「조정지역 매입임대 아파트 1년내 팔아야 양도세 혜택…서울 6.8만가구 풀리나」 (2026.8.3)

문자로 편하게 문의 주세요.

010-7511-7211

인덕원미래부동산중개 대표 김유선